一、“土财”虽然不舍，但“房税”终将到来

今年4月，笔者曾发表一篇文章：《房地产就说这一点！别的也没啥说的》。其中写道，“2011和2021似曾相识、但又很不同。借用股市一句常用的话，历史不会重演，但会惊人的相似......”。其实核心观点是想说，2021中国楼市或将有超级重磅政策推出，就如同2011一样。

现在来看，这个预言越来越接近现实。

6月5日，周末，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布了一则轰动楼市的通知（财综【2021】19号）：国有土地出让收入，2022年1月1日起全面划转税务部门征收；自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省以省为单位开展征管职责划转试点。

这则通知之所以重磅，是因为被业界普遍解读为“不管你愿或不愿，必须戒掉向土地财政恣意伸手的毒瘾”，当然，这还谈不上是笔者所预感的超级重磅政策。

这则通知如果与：①、5月11日国家统计局公布七普数据，“全国人口增长率比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点”。②、5月11日财政部召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。③、5月31日中共中央政治局召开会议，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。上述这些联系到一起去分析，基本可以判断，房地产调控大概率会有大动作，而且很快。

二、缩回一只手，意味着什么？

一方面土地财政的手缩回去，另一方面房地产税的手必须伸出去，一缩一伸奇妙变化，结果大有不同。那么，卖地收入划转税务部门征收到底意味着什么？

过去，土地出让收入由自然资源部门负责具体征收，虽然全部纳入地方国库，但其使用却存在很大弹性，可以用于公租房建设，也可用于基础设施建设，可用于偿还专项债，还可能用在与中央精神不一致的地方，也不乏滥用在楼堂馆所的可能。地方政府对这笔钱拥有相当大的支配权，土地财政也成了许多城市的重要依赖，不少城市不乏借推高房价做大土地财政的动机。

土地出让金划转税务部门负责征收，虽然卖地收入仍归地方所有，不改变资金分配格局，但是，征管由“地”变为“国地”，重点来了，卖地收入划转国地合并的税务部门征收，意味着国家部门直接建立起征收管理权、征收指导权，使得地方卖地被纳入信息化、制度化管理，促使征管和支出更加规范，什么价卖地合理？卖地收入占到地方财政收入的多少合适？用在什么地方？怎么支出？等等，都会被纳入实质的可控可管的范围内，以及政策窗口指导之下。在一定程度上能防范地方政府肆无忌惮地靠卖地增财，利用“招拍挂”体制勾兑（暗箱）某些房企虚拉土地成交价，进而进行土地炒作。“限房价、竞地价”有可能就变为“限房价、限地价”，莫名其妙的天价地王很难再现。另外，土地出让金划转税务部门负责征收，甚至为将来央地分成做铺垫。

至于说土地出让金划转税务征收，可以提高征管效率、降低征收成本、为缴费人提供更便捷服务，也确实会起到这样的效果，但我们认为“管”的分量更重。你看到的某个政策的出台，一定是要解决一些你想不到、看不到的问题，政策越紧，可能问题越大。

如此以来，地方财政收入高度依赖卖地，越卖越高，边卖边炒，这种竭泽而渔式的不可持续的（负担最终会转化到购房者身上）低质量经济发展模式会大有改善。

三、伸出一只手，又意味着什么？

从政策设计来看，摆脱土地财政依赖，建立科学的可持续发展的高质量经济发展模式，是既定国策，一只手往回缩，另一只房地产税的手必须伸出去，征收房地产税，到底对房价有那些影响呢？

第一，房地产税的征收基数是房屋评估价，按以往的惯性思维，凡是房屋估价，产权人都希望把价往高处估，不论是按揭、抵押还是转让，都是有好处的，但是，现在每年要按评估价缴税，肯定没有一个人愿意多缴，因此产权人更倾向于尽可能把价往低估，长期以往，这样的低估倾向你说会影响市场价格吗？

第二，房地产税的征收，会打开地方财政收入的另一个大口子，改变仅由卖地做财政顶梁柱的局面。据任泽平团队研究数据，2018年中国城镇住房套户比为1.09，可以说基本达到平均一户一套房（且不包括民宅、商住、小产权等等），另外七普数据显示全国共有家庭户约5亿户，由此可推断，存量并被登记的房屋是在5亿套左右（不包含在建、待建、未售的正规商品房），平均按每套100万计，存量总值约500万亿？这个征收基数相当大，长期看，税收款相当可观，在填充地方财政收入方面将扮演重要角色。

第三，结合国际惯例，房地产税的征收采用阶梯税率、首套减或免，那么，对于在某地持有多套房产的产权人来讲，可能意味着每年都要缴一笔税而成为一件不太愉快的事，并且要一直缴下去。而对于持有十几套、上百套的大户，那可能是灾难，就如同缴纳个税一样，当收入很高时个税税率也很高，如此以来，缴不了几年有可能就把房款给缴没了。所以，这样的大户，包括炒房机构，必须得尽快出清变现，这就如同2013、2014年推动全国联网不动产实名登记一样，惊动了规模庞大的“神秘业主”群体，短期内促使二手房供应量大增。

总而言之，土地财政向房地产税转型已经拉开序幕，过去管理部门一直焦灼在“房地产税立法”这个阶段不能自拔，而立法必须遵循符合税收法定的原则，注定时间周期相当漫长。 房地产税改革试点是走一个捷径，试点只要走得通，普遍征税就顺理成章、就会加快。因此，这一系列信号意味着，房地产税很快就要到来，快则年内，迟则明年，市场将会感受到房地产税的威力。一些房价涨幅过高、土地财政依赖上瘾、人口流入过大、大城市居住问题严重、土地供给迟迟不愿扩大的城市很可能是试点对象，网上流行的猜某某城市将成为试点，可能真的是瞎猜。

四、任泽平大声疾呼“新房改”？

在笔者的记忆当中，“建议房地产因城施策、分类调控”；“建议尽快实施新基建国家战略”；“建议尽快放开三孩”，这些都是任泽平的发声。

而令人佩服的是，他的多次“呼吁”都最终被政策层奇迹般的采纳，我们不由得对任博士肃然起敬。

任泽平加入恒大，曾提出“房地产因城施策、分类调控”的建议（现在已很少被政策层提起），现在离开恒大、脱离房地产圈后，很多观点发生较大变化，重要的一点就是剑指“中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列”。

注：上图是拿中国的高层公寓住宅与英美独栋别墅住宅去比

他把人口出生率下降、导致生二孩意愿低、年轻人躺平等归于高房价。他在5月29日发V：“我呼吁完新基建、放开生育后，将大力呼吁新房改，不是现在的各种限制性措施，现行的六限七限都是堵，不是疏，关键在人地挂钩和控制货币。我们离真正解决房地产问题还任重道远，还有最后的十年窗口”。

正如笔者以往文章中提到的：“2011和2021似曾相识、但又很不同”。那么，2021又或2022，房地产将有什么超级重磅呢？任博士的“新房改”具体有什么新意呢？作为房地产从业者，我们如何拥抱变化挑战未来呢？