什么叫不动产抵押（不动产抵押方式有哪些）

大家好,成成来为小伙伴们解答以上问题，什么叫不动产抵押，不动产抵押方式有哪些相信这个话题很多人都不知道吧，下面大家来一起看看吧

一、土地使用权抵押

1.出让土地使用权

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权出让应当签订出让合同。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

2.划拨土地使用权

划拨土地使用权是指土地使用者依法通过各种方式无偿取得的土地使用权。划拨土地使用权不能单独抵押但是，在当事人具有合法的土地证、房产证的前提下，可以通过签订土地使用权出让合同向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以划拨土地使用权上的房屋抵押所获收益抵交土地使用权出让金等方式抵押土地使用权。

3.集体土地使用权

乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

二、房屋所有权抵押

房屋所有权是指权利人取得对房屋占有，使用、收益、处分的权利。用依法取得的房屋所有权抵押时，房屋及占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

根据《民法典》第三百九十九条【禁止抵押的财产范围】下列财产不得抵押：

(一)土地所有权;

(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外;

(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

抵押已出租的房屋时，抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后，原租赁合同继续有效

三、预购商品房贷款抵押

预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

四、在建工程抵押

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

以在建工程设定抵押的，其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限，但应扣除依法已预售部分和已设定抵押部分的价值。

不动产抵押需要注意的几个问题

一、当事人在房管局办理了抵押登记，但没有办理他项权证，抵押权是否已经设立?

根据《民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”法律只规定了不动产抵押需办理抵押登记，但并未要求抵押权人或抵押人必须办理不动产他项权证。因此，在抵押合同不违反国家法律强制性规定、不存在无效情形且属于当事人真实意思表示的前提下，抵押权人在房屋管理部门办理了不动产抵押登记就应当被认定为不动产抵押权设立的依据。即使没有办理他项权证，也不影响不动产抵押登记的效力，不妨碍抵押权的设立。另外，不动产抵押登记既是对不动产所有权的限制，也是授予抵押权人优先受偿权的必要条件，抵押权人办理抵押登记之后，即使抵押人或第三人再次办理了他项权证，也不能通过他项权证主张享有优于抵押权人的不动产抵押优先权。

二、签订不动产抵押合同后，因未办理抵押登记导致抵押权未设立，担保人是否免除担保责任?

依据法律对抵押担保债权效力与物权效力相分离的规定及立法精神，抵押合同只要系当事人真实的意思表示、符合法律规定的形式并且不违反法律强制性规定，则合同有效。不动产抵押权的设立以抵押登记作为生效要件，因此在没有办理不动产抵押登记的情况下，抵押权不能设立，债权人亦不能就抵押的不动产主张优先权。债权人虽不能在没有办理抵押登记的情况下取得不动产的抵押权，但并不意味着抵押人就此免除了“担保”责任。如果未能办理不动产抵押登记系担保人的原因所致，担保人仍须向债权人承担违约责任，担保人应在其抵押物价值范围内对债务人不能清偿部分承担偿还责任。

三、未经抵押权人同意，抵押人以抵押物的剩余价值为他人办理二次抵押，不动产优先权应当如何分配?

根据法律及相关司法解释的规定，不动产抵押权顺位由办理抵押登记的时间确定，顺位在后的抵押权只能在顺位在先的抵押权完全实现之后就抵押物的剩余价值主张优先权，如果抵押物的价值在抵押期限内发生贬损，则就意味着顺位在后的抵押权人有可能不能在抵押范围内实现所有的抵押权。但是另一方面，抵押人将抵押物的剩余价值抵押给第三人并不会对顺位在先的抵押权人的权利实现造成不利影响，所以抵押物剩余价值抵押不需要经过顺位在先抵押权人的同意，法律也未规定对抵押物剩余价值的再次抵押需经第一抵押权人同意。

四、抵押人能否以不能分割的共有不动产对债务人提供抵押担保?

有明确权属证明的不动产即为法定的所有人的固定资产，财产所有人依法对不动产享有收益、处分的权利。其中，按份共有的不动产，不动产所有人只能在己方财产份额内处分不动产或者为其他债务人提供抵押担保，不动产所有人在己方财产份额内对不动产设立抵押不会对财产共有人产生不利影响，也不会剥夺财产共有人优先购买权，所以无须取得财产共有人同意。但应当明确的是，不动产所有人处分不动产不能损害财产共有人的权利。对于共同共有的不动产抵押，债权人应当在办理抵押前查明拟被抵押的不动产是否存在其他共同权利人。如被抵押的不动产系债务人与第三人共同共有，笔者建议在签订抵押合同时应当征询财产共有人的同意并要求其在抵押人处签字，以便取得不动产完整的抵押权。如果不能取得抵押财产共同共有人的书面同意，则应当要求抵押人另行补充提供抵押担保。

五、取得权证的小产权房能否作为抵押物办理抵押登记?

农民宅基地建设用房和农村集体经济组织统一建设开发的小产权房均不能在市场自由流通，此为我国法律的强制性规定。小产权房仅能在本集体经济组织内部转让流通，不能自由流通，不具有普通的价值属性，因此不能办理抵押登记，小产权房进行抵押的行为因违反法律强制性规定而无效，任何行政管理机关为个人办理宅基地或者农村建设用房的抵押登记均属违法并且无效。

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