成交楼面价高代表什么（成交楼面价是什么意思）

大家好，小品为大家解答以上问题。成交楼面价高代表什么，成交楼面价是什么意思这个很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

解答：

1、 在拍卖住宅用地时，我们经常会提到一个词：楼面价。很多人不太了解底价。提到楼面价很高，我们会嗤之以鼻：一下子盖二三十层，楼面价会更高，每层每平方米几百块钱。有什么高的？这是我不懂底价的笑话。今天就来说说什么是楼面价，怎么算。

2、 楼面价是开发商拿地时每平方米商品房的地价，也就是我们常说的商品房的土地成本。

3、 比如某小区，开发商征地花费15亿元，可售商品房总建筑面积为15万平方米，所以楼面价为15万 15=1万元/平方米。

4、 但开发商拿地时，既没有规划设计，也没有展示可售建筑面积。底价是怎么算的？

5、 让我们回顾一下术语-建筑面积比。容积率是一个社区的总建筑面积与土地面积的比率。确定容积率，确定建筑面积，确定地上建筑面积。地上建筑面积基本上就是开发商的可销售面积。例如，一块土地的面积为20万平方米，容积率为2，那么在这块土地上建造的可销售房屋的建筑面积为20 * 2=40万平方米。可见，小区的可售建筑面积与小区房屋层数无关。只是楼层高，每栋楼面积大，小区楼数少。相反，如果楼层低，每栋建筑面积小，就会有更多的建筑。根据上面的例子，社区每层的建筑面积是800平方米。一栋10层8000平米的房子，每栋需要40万/8000=50栋；一栋25层，每层2万平方米的房子只需要40万/2万=20栋楼。

6、 所以知道了容积率，就很容易算出楼面价。计算楼面价，先根据建筑面积和容积率计算可售面积；总地价除以实用面积，即为楼面价。

7、 这里，有几点需要说明：

8、 一般来说，土地价格以亩为单位，例如，每亩1500万元。换算关系如下：1公顷=1万平方米=15亩。每亩1500万元，即150015=2.25万元/平方米。除以容积率就是楼面价。

9、 有的地方、有的地块，地价以总价为限：达到限定总价后，将竞拍配套安置房或人才公寓，建成后无偿提供给政府。此时楼面价被扭曲，不能完全反映开发商的土地成本。

10、 有一些地块，特别是商住地块，会有一定的商业占比，要求开发商自持。这时的楼面价也是扭曲的，不能完全反映开发商的土地成本。

11、 总之，楼面价作为开发商的征地成本，在一定程度上可以决定商品房的最终销售价格，是我们预测商品房销售价格的重要参考指标。

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