房屋转租行为怎么认定(转租行为由谁举证)
大家好,成成来为小伙伴们解答以上问题,房屋转租行为怎么认定,转租行为由谁举证相信这个话题很多人都不知道吧,下面大家来一起看看吧
房屋转租包括两个不同的法律关系,涉及到三个主体,即出租人、承租人(俗称二房东)和次承租人(俗称租户)。现行法律法规允许房地产转租。
我国《民法典》第七百一十六条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租,是指承租人征得出租人的同意,将房屋转租给第三人。非法转租,是指承租人未征得出租人的同意,擅自将房屋转租给第三人。在非法转租中,承租人的转租行为是违约或违法行为,出租人有权终止合同。
对于承租人擅自转租的法律后果,承租人擅自将承租的房屋转租的,出租人有权解除租赁合同。房屋租赁合同约定可以转租的,承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的,承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的,出租人有权解除租赁合同。但是,现实中对承租人的转租行为的认定往往产生不同的认识,从而产生对承租人交给他人使用是否属于非法转租而难以认定。
一、转租行为由谁举证
根据证据规则,谁主张谁举证,按理应当由出租人来证明对方的非法转租行为。承租人将租赁房屋转租后,往往不签转租合同,或者签了转租合同,但转租人与第三人害怕出租人收回房屋而否认是转租,根本就不出示他们之间的转租合同。如果一定要出租人拿到承租人与次承租人之间的转租合同才能认定其非法转租行为几乎是不可能的。因此,我们认为出租人只要证明房屋不是由承租人在使用就完成了举证任务,然后,再由承租人来证明第三人使用不是非法转租而有合法使用的理由。如果承租人不能证明第三人可以合法使用,便推定承租人将房屋非法转租给第三人使用了。
二、没有约定不允许转租而转租的行为如何处理
租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的,承租人也不得擅自转租。承租人擅自转租的,出租人可以解除与承租人的租赁合同。但是,不动产租赁合同具有继续性的特征,应当尽量维护租赁权所产生的经济关系的安定性,发挥促进交易的功能。一般来讲,同意转租,应当由出租人作出明示表示。默示能否成为同意转租的形式,实践中颇有争议。而民事法律行为可以采取书面形式,口头形式或者其他形式。法律规定采用特定形式的,应当依照法律规定。据此规定,我们认为,口头形式、书面形式、默示形式是民事法律行为的主要形式,在是否同意转租的问题上,法律没有规定必须采取特定形式。从默示之中同样可以推定出当事人真实的意思表示。因此,如果出租人以收取租金为目的,面对显而易见的转租事实,历经多年而不提异议,还按月收取租金,可以从双方的相互默契中推知出租人已同意转租。既然双方没有约定允许转租而出租人已经默示同意转租,以后再以没有经过自己同意而提出收回房屋就不妥当。
三、合伙经营者是否可以使用承租房屋
在现实生活中,有许多案例显示,承租人将承租的房屋用来与别人合伙经营,这种情况能否认定为非法转租行为就得具体问题具体分析。我们认为,如果承租人亲自参与经营,那就不能确认承租人有非法转租行为。如果承租人并不参与经营,而是由他人经营,承租人只是参与分红,可以认为承租人是一种变相的转租行为。在这种情况下,出租人可以解除租赁合同。如果承租人将合伙情况告知了出租人并征求出租人的意见,出租人同意其行为,当然可以合法使用,而出租人如果不同意承租人与他人合伙使用该房屋,其他合伙人也是不能使用该房屋的。
四、承租人转租后出租人发现前承租人又悄悄地改回来的行为如何处理
现实生活中,有些案例显示,承租人将房屋交给第三人使用,第三人以自己的名字在工商所登记为个体经营,当出租人怀疑对方有非法转租行为时,承租人与第三人又到工商所悄悄地将个体经营登记变更为原承租人。对此,出租人可到工商部门调取承租人曾经交给他人使用的证据,以此来确认承租人有转租行为。在实务中,有人认为对方已经改正了就不应当追究了。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定,“承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿:(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的……(八)法律、法规规定其他可以收回的。”根据这一规定,我们认为,只要承租人有将房屋交给他人使用而又没有合法理由,出租人就有权收回房屋。否则,就违背了合同意思自治原则,必然会侵害出租人自主选择合同相对人的权利。再者,法律规定“承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋”,也就是说认定的标准是有没有法律规定的几种行为,并没有规定要看现在这几种行为是否在继续,也就是说,只看有没有法律规定的几种行为而不看行为是否正在进行,哪怕行为已经停止,但在承租期内只要有过法律规定的几种行为,出租人就有权终止合同,收回房屋。
以上是小保为大家整理出来的,希望看了会喜欢。
免责声明:本文由用户上传,与本网站立场无关。财经信息仅供读者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。 如有侵权请联系删除!
-
大众CC作为一款备受关注的中型轿车,凭借其优雅的设计和出色的性能一直吸引着众多消费者的目光。2025款大众CC...浏览全文>>
-
2025款阜阳途锐新车正式上市,凭借其卓越的性能和豪华配置吸引了众多消费者的关注。这款车型以最低售价55 88...浏览全文>>
-
在准备购买一辆汽车之前,了解车辆的落地价格是非常重要的。所谓落地价,是指购车时除了车款之外还需要支付的...浏览全文>>
-
安徽淮南地区的长安启源E07作为一款备受关注的新能源车型,凭借其时尚的设计、丰富的配置以及出色的续航能力,...浏览全文>>
-
安徽淮南长安启源A05 2025款新车现已正式上市,这款车型以其高性价比和出色性能吸引了众多消费者的关注。作为...浏览全文>>
-
安徽阜阳地区的威然车型在近期进行了配置上的升级,对于想要购买这款MPV的消费者来说,这是一个值得关注的消息...浏览全文>>
-
随着汽车市场的不断发展,SUV车型因其宽敞的空间和多功能性受到了越来越多消费者的青睐。作为大众旗下的高端旗...浏览全文>>
-
安徽蚌埠地区想要购买长安启源E07这款新能源汽车的朋友,可以参考以下信息来做出更明智的选择。长安启源E07定...浏览全文>>
-
随着汽车市场的不断发展,2025款安庆高尔夫作为一款备受关注的车型,其价格和配置自然成为消费者热议的话题。...浏览全文>>
-
近期,安徽蚌埠地区的帕萨特车型迎来了新一轮的价格调整,其落地价再次创下新低,吸引了众多消费者的关注。作...浏览全文>>
- 悉尼最后几个年薪低于 10 万美元的郊区
- 2025 年新南威尔士州值得投资的地方
- 揭秘在澳大利亚买房需要多少收入
- 悉尼最后几个年薪低于 10 万美元的郊区
- 昆士兰有望成为澳大利亚房地产强国之一
- MSI 推出首款双模式 4K 曲面电竞显示器
- 飞利浦 Screeneo GamePix 900:在发布前进行预览
- 您会在这个奇怪的电动露营三轮车里露营吗
- Meross 推出支持 Matter 的智能恒温器
- 配备出色 3K OLED 显示屏的 Acer Swift 16 现已降价至史上最低价
- Acer Predator Helios 18 RTX 4080 游戏笔记本电脑 现优惠 725 美元
- VivoX200Pro视频和新样张揭示了200MP蔡司变焦相机的锐利眼睛可以达到多远
- 派对氛围天文爱好者又一次欣赏到极光秀
- iPhone16相机控制按钮有史以来最不苹果的东西
- 贾雷尔夸萨与利物浦签订新合同
- 首款在安兔兔上得分300万的手机拥有非常强大的SoC即将发布
- HumaninMotionRobotics的自平衡XoMotion外骨骼获得加拿大批准用于物理治疗
- 龙宫样本对之前关于富碳小行星形成的观点提出了质疑
- 凯文德布劳内伤情更新曼城球星的伤势进展和可能的回归日期
- 实验室实验表明用核武器轰炸一颗巨大的小行星可以拯救地球