房地产调控 新国五条（房地产国三条）

大家好,小宜来为大家讲解下。房地产调控，新国五条（房地产国三条）这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！

房地产的周期性实际就是金融的周期性。

关注房地产市场的朋友，不能不去充分理解房地产的金融属性。很多人判断行情时总是提房子盖的太多，生育率下降，从供需上寻找理论支撑。实际上房屋的金融属性才是决定性的，其他因素有作用，但不是主要的。

比如黄金，也有金融属性，也有使用功能。在供应上每年都有一定的开采量，在需求端也存在行情变化。但不能简单认定是因为每年开采量造成供应增加所以金价必然下跌，或者说金价的下跌与供应量增加关联性并不强。

所以，房地产实际是与金融共振的，金融行业更能清晰的把握房地产的运行轨迹。突发的房地产市场剧烈变动必定与金融有密切的联系。这是因为金融的运行自身存在周期性，虽然政策总是在平衡和引导，但事实上金融和政策是互为因果的。一场金融动荡必定加剧政策的应变，而一项政策的变动也会导引金融的走向。

从1992年紧缩银根房地产崩溃，到1998年亚洲金融危机后全面开始房地产市场化，再到2003年开始持续加息，再到2008年次贷危机后的4万亿，再到2013年的新国五条调控，直到此前的全面降杠杆，每一次房地产市场的剧烈变动和金融运行都息息相关。

金融的特点是在资产之上可以无限叠加金融产品，因此也就可以无限放大和缩小流动性。资产市场的微小变化在金融市场的传导都是指数级的，如同期货市场一样，一分钱的涨跌都有可能让投资者爆仓。在金融的魔法指面前，一些刚需的作用可以说微乎其微。

目前粗略的看，房地产或者说金融各种大的小的周期全算上差不多在6年左右。一些特殊的或突发的事件有可能加快或延缓频率，但总的来说，这个周期是客观存在的。

周期性对房地产投资决策具有重要的参考作用。金融就是时间和空间的互换，你可以用时间换空间，也可以用空间换时间。但从金融角度来说，显然时间更重要。

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深漂的福建人来深圳七八年了，虽然错过了15年前，但是在18年731政策前买入一套和20年715前买入一套。[呲牙][呲牙][呲牙]

汇总深圳房产11年来的重点调控政策。

2010年10月01日：限购令（限数量/深户或社保1年）

2011年，同时“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍

2012年，公积金贷款额度由原来规定的账户余额10倍提高至12倍；家庭贷款最高额度提高至90万，个人贷款最高可贷额度维持50万不变

2013年，新国五条，出台。再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。二套房购买在原来首付贷款6成的基础上再加1成，比例提升为最低7成。

2014年，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。此次政策调整对首套、二套、多套，在认定上都有放松。

2015年3月30日，3.30政策出台。公积金贷款首套房首付比例降为2成，二套房商业贷款首付比例降低为4成。同时规定个人转让住房营业税免征年限由5年降低为2年。

2016年03月25日：社保1年改3年，重新执行首付款比例最低30%的政策，二套首付款比例最低70%的政策

2016年04月01日：上调评估价

2016年05月01日：营业税改征增值税

2016年10月04日：社保3年改5年

2017年10月08日：再次上调评估价

2018年01月19日：新房限价出售

2018年03月01日：利率上调10-15%，部分银行停贷

2018年03月28日：三价合一（成交/评估/网签价）

2018年07月31日：限售（公寓5年，住宅3年，企业禁购）

2018年08月03日：房改，安居房居住满15年才可出售

2019年08月20日：LPR利率实施

2019年11月11日：豪宅线取消，144平以下（含）满两年可免征增值税

2020年01月19日：新版征信上线

2020年07月15日：新深八条，深户3年，豪宅首付上调10%，免增值税2改5年，豪宅线750万，评估价上调

2020年09月10日：银行国土局结婚证联网

2021年02月08日：政府指导价出台

2021年4月份: 深房理事件

2021年4月29日: 打击小产权交易，全面禁止中介参与小产权

2021年深圳建行于5月6日起，中行、农行于5月11日起调整房贷利率，

首套房贷款利率LPR+45BP(相当于5.10%)，

二套房贷执行LPR+95BP(相当于5.60%)，相比之前分别上调15BP和35BP（最新）

如果有遗漏，欢迎大家补充深圳房产重要调控政策，谢谢大家了。

地方层面的新房限价，似乎是“好心做坏事”！

所谓“好心”：为了稳房价，所以直接干预新房定价，如此则新房成交均价就会表现的很乖。

所谓“做坏事”：限价导致新房价格低于二手房价格，存在无风险套利空间，于是打新者众，于是推高了市场情绪。市场情绪持续高亢，结果就吸引更多的人进入市场，于是貌似新房价格平稳了，其实那只是假象，二手房价格稳不了，投资投机者更多了。

于是，为了整治打新领域的各种乱相，地方不得不持续不断的想招，把自己给忙坏了、累瘫了，却仍搞不定！近期杭州的“冻资”，即为明证。

那么，除了限价这种直接干预定价（把市场经济中最敏感的信号灯给灭了）的手段之外，难道就没有更好的调控手段了吗？

有，当然有！

收紧信贷是一个手段，但由于需要通过商业银行这个“中间体”，而所谓商业银行，就是有商业诉求的银行，因此就导致收紧信贷的效用其实不能寄予厚望，尤其是在资金面宽松的背景下。

最管用的是加税！除了近期几个大城市将住宅转售环节的增值税收紧外，还有两税：

1、对住宅转售环节按差额的20%征个人所得税，原本2013年2月的新国五条已提出，奇怪的后来没执行（只有北京、郑州等个别城市落实）；

2、对住宅持有环节征税（2011年以来仅上海与重庆试点征房产税，且税基偏小、税率偏低）。

本文房地产调控，新国五条（房地产国三条）到此分享完毕，希望对大家有所帮助。

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