有人说三四线城市房价下跌已成定局，5年后房价会降到3000元一平米吗？

随着下半年房地产调控政策开始收紧，一二线城市房价开始停滞不前，而三四线城市房价下跌却已成定局。现在有人提出，如今三四线城市6000-9000元/平方的房价，5年后会降到3000元/平方米吗？因为，作为三四线城市的黑龙江鹤岗市，现在房价只买500元/平方米，未来很多人口流出大于流入的三四线城市，房价跌到3000元/平方米，也不是啥不可能发生的事。

对此，很多专家就马上指出，三四线城市房价跌至3000元/平方米会发生金融风险，这是政策所不允许发生的。同时，三四线城市房价如果真的从9000元/平方跌至3000元/平方，炒房者必然会弃房断供。此外，开发商拿地成本都不止3000元/平方，真要跌到3000元/平米以内，开发商还不得亏死？

但实际上，只要三四线城市房价不出现集体快速下跌，并不会产生什么金融风险。举个例子，环京楼市（主要是燕郊、通州等地）之前房价最高时达到4万元/平方，后来跌到了2.4至2.8万/平方，也没听说过发生什么金融风险。同时，炒房者如果弃房断供，银行会走法律程序，把炒房者的房子七折销售，如果还有欠款的，炒房者还要继续还款，直到还清为止。所以，弃房断供对炒房者肯定是下下之策。此外，开发商如果遇到资金链断裂，即使出现亏损状态也会选择割肉出局，房价由市场决定，也并不是由开发商来决定的。

事实上，未来5年也并不是所有三四线城市房价都会降至3000元/平方。决定未来5年三四线城市房价能否降到3000元/平米，有以下几个因素：首先，房价要与当地居民收入挂钩。比如，某四线城市，房价涨到9000元/平方米，但当地人月收入只有二三千元/月，多数人买不起房，只有投机炒房者在炒房，这就远远脱离了当地工薪阶层的收入水平，这样的房价肯定会下跌的。

再者，房价能否降到3000元/平米，由投机炒房者何时退出决定。一定要让当地房价泡沫已经挤干净了，这就需要当地房地产去投机化、去杠杆化。也就是说，一直推高当地房价的炒房资金要撤离这些城市。而一旦炒房资金撤离，当地房价将由刚需接手，届时，不要说房价什么价格都有可能看得到，而且还会长期低迷，处于有价无市的状态。

最后，三四线城市未来5年能否降到3000元/平方米，将由该城市的人流量来决定。像鹤岗市房价为啥会跌到500元/平米？就是人口流出长期大于流入，当地经济不景气，产业结构单一，与周边城市同质化竞争明显，对外来人口不构成吸引力。未来5年并不是所有三四线城市房价都能跌得到3000元/平方，但是一些通过投机资金炒作支撑起高房价的城市，由于后市缺乏人口流入的吸引力，而导致房地产市场的持续低迷。

现在很多人都认为，中国的房价只能上涨，不能下跌，下跌肯定是跌不下去的。但事实上，只要三四线城市房价不集中下跌，国内就不会发生系统性风险。从目前情况看，三四线城市房价下跌已成定局，5年后能否跌到3000元/平方，有三个因素来决定：一是当地居民收入来决定。二是炒房团撤离进程决定。三是由该三四线城市是否具有对外吸引力来决定，一些人口流入大于流出的三四线城市房价会下跌有限。但如果人口流出大于流入，那三四线城市房价从哪里涨上来，再跌回哪里去是很正常的事情。

有人说三四线城市房价下跌已成定局，5年后房价会降到3000元一平米吗？

可以肯定地说，三四线城市房价来了一个新的拐点。继续疯涨的可能性没有多大了，但是想要快速下跌，这种可能性也不是很大。

之所以说疯涨的可能性没有了，大抵有如下之原因：一是人口的增长在慢慢下降。没有人的活力，哪里有房的活力。一方面人口的出生率在下降，另一方面人口的流动性下降，三四线城市对人力资源的吸引力在下降，即便有不少劳动力返回家乡，也大多是回到农村，很难呆在三四线城市，因为这样的城市，既无多少就业创业机会，也没有很好的宜居环境。

二是楼市的调控政策效力已经慢慢显现。这是一个不争的事实，房住不炒的决心与态度非常鲜明，纵然楼市还有上涨空间，也主要是在一二线城市，三四线城市潜力并不够。一方面是限购限贷的政策；另一方面是房产税的预期效应。

三是楼市投资已经不再有巨大的回报，甚至还有风险。这是近年来打击投机炒房的结果。加之物价不断的上涨，也在冲抵投资楼市的回报。即便有人继续投资楼市，也多是从保值角度来思考，但这除非有足够的资金。尤其是商铺的投资，受电商和商铺的投机模式之影响，风险更大。

四是一些三四线城市的消费潜力渐渐被掏空，实体经济发展令人堪忧。不少三四线城市的市民，渐渐被楼市所套住，失去了更多的消费潜力，这不仅让楼市风光不再，也让本就虚弱的三四线实体经济雪上加霜。

但是，想要快速下跌也不太可能。一方面物价还要上涨，而且现在已经就到了一定水平。再怎么下跌，除了少数三四线城市之外，一般的三四线城市恐怕难以跌到三千元以下。当然，如果物价涨到一定程度，即便未来停留在五千元的水平，可能还不如现在的三千元水平。

另一方面不能让楼市出现大问题。这样可能会导致金融危机，也会让不少群众财富受到损失，影响经济和社会秩序稳定。所以，加强楼市的调控，不只是稳住房价，更是要稳住经济和社会秩序。

还有一个方面，就是国人对于住房的感受，还是十分刚需的。租房或许是一个选择，但稍有实力的人，一定会选择买房。同时在没有过多保险的投资理财产品时，还是会选择稍能保值的房产。

而如果实体经济不能出现高质量发展，房地产仍然是地方难以摆脱的经济支柱，短时期来看，三四线城市的实体经济还不可能出现快速高质量发展的状态。

不仅三四线，部分的二线也会下降，但是不会大降！而真正有投资价值的仅限一线城市和新一线城市！

首先对于目前的中国房地产市场来说，泡沫是存在的，杠杆是高的，再加上前几年的大涨行情已经透支了未来几年的上涨空间。所以近几年我们很难看到房地产大涨的局面了！

其次，三四线的房地产市场有一个非常高的空置率，高达24%以上！而国际上20%以上的空置率就是危险，30%以上的空置率就是危机爆发的信号。可见三四线城市里大部分的房子都是炒房客推挤而成的，一旦未来出了房产税，空置税等，这些没有投资价值的地产就会出现大量抛售，所以投资价值很低，震荡回调是大概率的事件！

最后，从下跌幅度来看，我认为目前三四线的房产在6000-9000元/平方的水平，跌至到3000元一平方的概率几乎是不可能的！

因为中国房地产30%是来自于购房者的首付款，而70%则是来自于银行的贷款，如果一套100万的房产下跌了30%，就会出现资不抵债，如果跌到了50%，就会出现流动性危机，甚至银行的倒闭潮，大批人员的失业潮！一定会爆发金融危机！因此从风险的角度来看也是不允许房地产大跌的！

所以说管理层更希望看到的是用时间的力量慢慢挤压一个泡沫，降低一个杠杆！而三四线的房地产在未来5年的时间里就是一个震荡回调的走势，不会大跌，但绝对不会在大涨！满足的是一个刚需的要求！

那么对于一线城市和一些新一线城市来说，才是真正的投资价值首选！首先他们的稀缺性已经决定了这个投资的价值，而人口密集度也是衡量一个地方房价高低，需求的最大指标！最后再加上一线城市的房子已经不在只是商品需求类那么简单，更多的是身份象征，资产配置的考虑！

因此拉长5-10年的周期来看，一线地产和新一线的地产一定是能够稳稳跑赢通胀的！不过有个现实的问题存在，那就是对于这些地方的房产是有钱的没资格买，有资格的没钱买，不但门槛高，而且还限购！！

五年后房价降至3000元一平方米，这纯粹是一厢情愿，且根本不靠谱的。从4月15日国家统计局发布的最新数据显示，全国70城中有66个城市的房价上涨，其中北京和广州最猛。

根据央行的数据显示，截止今年3月底，我国广义货币M2余额超过188万亿元以上，同比增长8.6%，而2018年我国的GDP增速为6.6%。很明显，就是从通货膨胀率来看，五年后的房价也不可能下降到3000元的水平。

目前来看，房地产市场回暖迹象渐显，再加上国内经济下行压力较大的情况下，稳房价有助于稳定经济大局。但凡有点脑子的都看得出来，短期内房价下降不现实。因此，无论是短期内看政策，还是长期看人口，都可以预见未来五年不会有大跌。

整体来看，稳地价、稳房价和稳预期是各地落实城市主体责任的目标。无论是从去年年底中央经济工作会议释放出来的信号，还是国家坚持“住房不炒”的定位，都是楼市调控政策取向趋紧的反映。

完善住房的市场体系和住房保障体系，保持政策的连续性和稳定性，就是要防止房价的大起大落。从房价来说，应该是因城施策、分类指导，要不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

但是，未来房地产市场的变化是可预期的，相信市场已经在心理层面都做好了房地产市场进入下半场的准备，无论是开发商，还是购房者，对于下一个周期中国房地产市场的价格逻辑，不同于过去20年都有清醒的认识。准确的说，今后房地产市场的分化将体现在好房子和一般房子上，对此开发商已经做好了从规模到品质竞争模式的转换。

而在房价已经处于高位的情况下，热点城市开发商未来的希望是通过提升房子的品质获取竞争力，通过拓展房地产市场的价值链重塑盈利模式，房价普涨的时代已经结束。对于三四线城市，未来市场的分化会更加严重，在未来城市群的建设过程中获得中心城市位置的一些城市，随着人口流入的增加，以及产业等方面的崛起，房地产市场的机会反倒是越来越多，只是苦于一些边缘化的城市可能会有所下降。

家族财富密码评论员山石：

三四线城市房价前几年暴涨是有其上涨的逻辑的棚改货币化补偿、城中村改造短时间内释放了大量的需求，棚改的货币使得局部区域的货币流通量快速上升，而且这部分货币基本上有很有指向性的购买了新的商品住房，那么必将使得局部的房价快速上升。总结起来过去几年推高三四线城市房价的两个主要原因就是：第一、货币的供给量；第二、需求在短时间内大幅度攀升改变了供需关系。

那么接下来三四线城市的房价如何走也要从这两个方面进行分析。首先我们我们看一下货币的供应量这个方面。2018年开始国家就开始收紧货币化补偿的口子，有的地方一下就被砍掉了70%以上，有的地方甚至取消货币化补偿，从这个方面开未来资金的口子会被慢慢收紧，货币供应量逻辑似乎发生了变化。

其次、供需关系方面。拆迁说产生的供需关系是由于政策性因素而短期内大量释放的，这种供需关系也会随着政策的转变而发生变化，如果当地政府减缓拆迁或者不拆迁了，因为拆迁而形成的需求也就不存在了，这种需求自然也会下降，而且因为拆迁换房使得部分未来的需求也提前被释放了，反而政策退去之后需求甚至会比原来的自然供需还要低一些。

综上所述，如果上述两个因素都不复存在，那么支撑房价上涨的逻辑也就不存在了，房价自然会慢慢回归理性，房价也自然会下降，但是会不会降到3000元/平米，各地经济发展情况不同视情况而定。

三四线应回落到5000-8000元／平方，县城会回落到2500-4500元／平方的水平，这是肯定的！！因为楼价暴利时代将过去，随着共有产权房及廉价出租房出现，更重要的是未来二十年内，90、00后根本不用购房就有房住，因为其父辈（60、70后很多己有一至两套的房子）己帮他们解决了，并且90、00后人口总数加起来也没有70、80后的一半多，所以，近十年房产已是中国房产最高的消化期了，随后在国家不准炒房的情况下，房子的市场需求与数量绝对迅速下降。并且，随着国家对房产税、空置税、遗产税出台后，根本没有人敢再要多出来的房子了，因为当房子交易或继承时，你所交的税钱比你房子价值还要多。

三四线城市房价，目前均值应该在5000-8000，五年后是否会跌到3000，应该说，可能性几乎为零！！！

首先要看，为什么三四线城市房价在16年之后暴涨，成为全国房价阶段涨幅最大的？因为棚改！国开行在棚改上放出几万亿的资金，其目的是为了三四线城市去库存，结果，地方政府抓住了这个机会，卖地收入大幅上涨，且三四线城市在新房开工上再度因为去库存后导致三四线的房价库存出现低点。

而三四线城市的人口结构必然是长期净流出的趋势，为什么房价会涨？除了棚改之外，主要还是地方政府的隐性信用担保。卖地，招商，建设，销售，回收以及税收收入，这些隐性担保，导致每一个三四线城市只要是新房建设红火的地方，基本上房价保持上涨或者至少不跌。

以我们这里为例，我们这里房价，在15年时，均价大约在5000，目前均价在6500-8000，而15年时，比较高价的房价在10000，目前最高为1.6万，不论是因为地段因素，还是学区房因素，再或者有价无市，总之房价最高达到16000，而我市的人均收入大约3000-4000。

目前，国人都非常清楚，房价不能继续疯涨，否则会给金融系统带来致命的危机和危局，但是，也不能大跌，或者持续大跌，不仅仅是关系到银行系统的按揭抵押贷款，也不仅仅是关系到地方政府的卖地和财政收入，正是因为这些系统性的金融影响，所以，等于有些地方政府的隐性担保。

事实上，我国的资本市场，是企业资本担保，尤其是民企，这几年之所以都无法像房事房价一样持续牛市，根源大家都清楚，反之，为什么房价是长期牛市，其根源也就在于地方政府的隐性担保和隐性背书。任何按揭或者土地开发贷，都是等于政府隐性担保和背书。其风险完全没有市场认为的房地产风险那么大。

总结起来，我的感受就是，如同我市，恒大，碧桂园，万达等持续进入我市开发和销售，只要新楼盘还在持续建设，到处都是工地，说明政府的隐性担保和背书作用还存在，房价就很难出现持续或者大跌。尽管这违背了我们常识的人口净流出和房价人均收入比，再或者空置率等常识的经济指标。

谢谢邀请。

首先，我不同意三四线城市房价下跌已成定局这一说法，5年后房价会降到3000元一平也不可能。

目前，一二线城市和三四线城市的房价已经基本明朗。一线城市明显回暖，房价一直都在小幅上涨。大部分二线城市价格上涨，很少一部分价格稳中略降。三线城市房价有分化的趋势，相对来说，人口数量多、经济发展快、区位优势好的，房价也一定是上涨的。相反，人口相对少一些，不具备经济发展潜力，距离一二线城市远一些且交通不很发达的三线城市，房价就会自然下跌。现在高也是虚高，有价无市。四线城市总体来说是下降的。

对三四线城市的房价是否涨跌一概而论是不对的，每个城市的情况是不一样的，取决于房价高低的主要因素是供需是否平衡。而影响购房需求的因素，一是看城市人口数量，二是看城市发展的的后劲。具备了这两点，需求量就增加，房价就上涨。但是，随着大中城市落户政策的放宽，三四线城市的人口外流不可避免，所以，即使房价上涨，幅度也不可能大。同时，也会有部分三四线城市房价向下波动。而且由于受到大城市的冲击，房价会出现持续下降的可能。至于下降到什么程度，是由经济的发展和个人收入决定的。至于说5年后房价下降到每平米3千元，也是不可能的。因为随着经济的不断发展，物价上涨是客观规律，是社会发展的必然趋势，不是以我们的意志为转移的。

个人看法难免有误，请批评。

有人说三四线城市房价将会大幅下跌，未来5年将跌到3000元。这样的问题我在之前的文章里回答过多次。关于房价走势，我的观点很明确：“因地制宜，因城而论，回归本质”。

第一、三四线城市房价下降到3000元/平方米是绝对不可能的。中国毕竟有14个亿人口，房产有可能会过热后衰退时期。但是怎么也不会过度到崩盘，就算是崩盘了，房地产也不会丧失居住属性。只有具备商品的居住属性，它的价格就不可能大幅低于商品成本。 目前三四线城市房价开发成本都不会低于4000元/平方米。所以未来所在城市房价长期变动趋势要根据本城市宏观经济发展来判断。

第二、房产是一种特殊的商品，房地产价格受到多方面的影响。同样是三四线城市房价会受到人口、经济发展、地域性等因素影响。届时会出现华中、东南地区房价高、东北、西北房价低的格局！具体房价走势要具体到每个具体城市！

第三、同一城市房价会出现大幅差距，房价的附加值会决定它的价格走势。地段、学区、医疗、市政配套、商业配套、小区环境，甚至是户型、朝向、楼层、装修等因素都会房价长期变动趋势影响。房价走势最终回归到房产本身居住的本质，最终影响房价的会是房屋本身的价值和附加值！

房价长期变动趋势，是个很复杂的问题。发表以上观点只是希望一部分有购房需求的客户，能够客观理性的看待房价走势，不要奢求房价能一夜回到解放前。建议刚需购房该出手时就出手，投资购房观望为主！

这个问题在这个时候很有意思。因为刚刚出了一个鹤岗。当地几万块钱就可以买套房。好的地方也才2000左右一平。不及内地一些城镇的房价。而且这个地方是地级市。目前来看，三四线城市的房价下跌己经是事实了。假如一二线城市放开限购，这种下跌还会加大和延续。目前三四线城市的房价在一万左右一平。总体上有点偏高。在当前的情况下，上涨基本上是不可能的了。能跌多少？这个不好说。因为房价下跌牵一发而动全身，事关重大。如果跌破了成本价，将会对整个经济造成重大损失。不仅如此，开发商破产，银行不良资产增加，购房者拿不到房，就会对社会稳定造成影响。所以，政府是不可能允许这种情况发生的。目前三四线城市的楼面地价都在6000左右。跌到3000元的话，就会发生雪崩。是不可能发生的事情。当然，这个世界上没有任何事情是绝对的。如果真的发生了呢？事实上如果真的发生了，那一定是噩梦。没有人能置身事外。

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