“北京新城南”计划：南城大疏解+首都功能“外溢”，13条地铁

2021年7月30日，北京市正式公布《推动城市南部地区高质量发展行动计划(2021-2025年)》的通知，这意味着“北京新城南计划”正式实施。

北京城南主要指的是“丰台、大兴、房山及亦庄”四大区域，这已经是北京实施的“第四次城南计划”。

北京的“城南计划”从2010年开始推行，几乎是每三年作为一个计划周期，每个计划周期投资总规模高达3000-4000亿左右。

第一轮“城南计划”：2010-2012年，总投资3000亿。

第二轮“城南计划”：2015-2017年，总投资4000亿。

第三轮“城南计划”：2018-2020年，总投资3000亿。

也就是说，在过去十年北京已经在城南地区砸下了1万亿。

而这一轮的“新城南计划”，跟前面的三次都有了较大的不同：

第一，新一轮的城南计划，重点是推动南城实施“高质量发展”，将会在北京南城实施“疏解整治促提升”，推动外来人口和非首都功能的“大疏解”。

文件中就明确提出“推进不符合首都功能定位的一般性产业动态调整退出”，南城的整治正式启动了。

北京的南城，是北京的最重要的交通枢纽所在。

包括北京西站、北京南站，甚至北京站，其实都位于北京的南城，从而带来了大量的外来人口，集中于南部。

同时南城也是北京的“菜篮子”，多数的批发市场也都在北京的南城，是非首都功能相对集中的版块。

所以北京南城，同时也是外来人口大规模集中的地区，比如大兴区的外省市人口就高达100万，占到了总常住人口的50%。

保守估计，北京南城的“外省市人口”比重应该占到整个北京的“30%”以上。

所以“新南城计划”一旦实施，将会带动大量的外省市人口和非首都功能产业向外疏解，尤其是向城市副中心及环京地区转移。

未来南城腾退出来的空间，将重点承接城区人口迁入及首都功能的建设，而不再是成为外来人口的“聚集地”。

第二，新一轮“城南计划”将周期从三年拉长到五年，实施周期从2021-2025年，总投资规模6000亿，几乎是以前的一倍。

如此巨大规模的投资，主要用来干三件事：投资建设“轨道交通”，“大项目引进”，同时推动优质学校和医院落地。

未来五年，北京城南地区可能将会新增13条地铁交通轨道：

第一条：地铁11号线，从朝阳王四营到石景山。

第二条：地铁14号线，从望京到丰台园博园。

第三条：地铁16号线，从海淀到丰台科技园。

第四条：地铁19号线南延线，西红门东迎来利好。

第五条：地铁14号线西延，青龙湖地区崛起。

第六条：丽金线，从房山直达金融街，房山利好。

第七条：乐高支线，从良乡直达青龙湖乐高乐园。

第八条：S6号线，从良乡到大兴新城。

第九条：京原线，从石景山直达房山十渡景区。

第十条：京九线，从丰台科技园直达固安。

第十一条：城际联络线二期，从亦庄到大兴机场和首都机场。

第十二条：副中心线，从通州到房山，有望去涿州。

第十三条：市郊铁路亦庄线。

也就说，到了2025年，整个南城地区也遍地都是“地铁房”。

其中最值得关注的是“14号线西延线”，从丰台园博园一直西延到房山青龙湖地区，这将会对整个青龙湖的房价起到关键性的支撑。

再叠加“乐高乐园”的选址青龙湖，未来的青龙湖应该不可小觑，已经被确定为“国家级旅游度假区”。

东有“环球影城”，西有“乐高乐园”，北京已经成为全球最重要的“主题乐园旅游城市”。

除了建设地铁之外，就是引进国家级大项目，国家级大项目所在地，往往就是南城最值得投资的片区。

比如“亦庄经济开发区”，“大兴国际机场临空经济区”，“生物医药基地”，“丽泽商务区”，“新媒体产业基地”，“良乡大学城”等都是南城重点功能区，将会大量投资建设。

这些片区，我们认为都是南城未来的“高价值地段”，崛起只是时间问题。

城南计划的第三个“大投资”，就是引进一批优质学校和大医院在南城落地。

比如建设北京第四实验学校、北大附小丰台分校等一批优质学校，推动首都医科大学新校区及配套设施建设。

建设北京口腔医院新院区、北京大学第一医院城南院区等一批优质医院。

第三，南城未来将重点承接“首都功能”，而不是“非首都功能”，尤其是中轴路南延，可能会被定位于“中央文化区”。

新一轮“城南计划”提出，要聚焦“一轴、两带、多点”城市服务功能组织构架，重点承接首都功能“重大项目”。

尤其是“一轴”即南中轴及其延长线，将布局更多“大国重器”。

南中轴路，尤其是“南苑、和义地区国家功能区建设”，将规划建设博物馆群，建设中央芭蕾舞艺术中心、中国杂技艺术中心等重大文化设施。

如果说长安街及其延长线是“中央行政发展轴”，那么南中轴就属于“中央文化发展轴”，东西城是“中央政务功能为主”，那么南苑就是“国家文化功能为主”，堪称“中央文化区”。

综上所述，新一轮的“北京城南计划”已经彻底改变了北京南城的城市定位，从原来的“外省市人口聚集地”变成“首都功能集中地”。

这一轮城南计划一旦启动，将会带动北京南城进行人口及功能的大疏解，新一轮的“腾笼换鸟”又开始了。

南城未来主要产业功能区的房价，可能将会再上一个台阶，北京南城作为北京房价的“洼地”，未来可能将不复存在。

南城，将会成为北京城区最重要的“疏解承载地”！

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