为什么深圳房价近半年明明在上涨专家却说深圳房价已经十三连跌了？

作者：子非鱼

是啊，深圳房价明明在涨，官方、媒体和专家们都在喊十连跌、十一连跌、十二连跌、十三连跌、十四连跌，这是为什么呢？

如果你仔细看的话，就能看到无论是官方还是专家，说的都是新房。而媒体大多都知道深圳的房价在涨，但为了吸引别人关注，为了吸流量，就语不惊人死不休。

那深圳的新房下跌能不能算跌？当然不能。

对于深圳这类级别的城市，中心区已无地可动，就算是深圳关外，可供建住宅的地也不多了。开盘的新房基本在关外。在强调控的背景下，关内即使有新房，也会延迟开盘时间表。而从价值梯度上来看，毫无疑问中心区的价格肯定要高于关外。今年关内的新盘少甚至没有，只有关外几个楼盘，新房均价不拉低才怪。

其次，中心区新房少，基本都是存量房，也即二手房，因此新房并不能反映深圳楼市的真实情况，而应该用二手房数据。那深圳过去一年二手房走势如何呢？来看下面的图表。

深圳二手房价格已经从去年12月的47606元/平米上涨到了如今的55008元/平米，涨幅高达15.5%。从这个走势可以看到，如果不是4月份第二波强调控来袭，深圳的房价又有强势崛起的势头。

所以，别信专家们的忽悠以及媒体的博眼球，我们应该培养自己的价值判断。对于深圳这样级别的城市，经济势头如日中天，人口增量旺盛，土地面积小，楼市的供需矛盾只会越来越大，房价也只有一个涨字。

对于这个现象，一个要看是否属于一二手房子价格的倒挂，而从近年来的政策调控手段来看，却从一定程度上加剧了一二手房价格倒挂的风险，对于购房者来说，在一二手房价格倒挂的背景下，买到就等同于赚到，少则几十万利润，多则上百万利润，而买房排队摇号，更像是一个摇号抽奖过程，这也是政策调控下房地产市场的真实写照；另一个要看公开数据统计的标的，例如二手房价格还是新房价格，中心城区价格还是非中心城区价格，而不同的区域、不同的房子属性，都会有着不一样的价格表现。在实际情况下，虽然我们看到深圳房价已经多连下跌，但需要关注到它的判断标准如何，它的参考标的如何等，而我们往往看到的是房价下跌的表面现象，但实际房价表现可能又是另外一回事。在政策严格调控的影响下，实际上抑制了刚需，加剧了市场数据失真，房价涨跌反而无法反映出当前房地产市场的真实表现。

大白话，捞干货！

深圳模式很难跌，不是普通人买得起的，豪宅买不起，抽走了年轻人，未来比肩香港。

关键词：供地，商业，税收，企业，高价

第一、深圳并不在乎住宅地产，看供地量就能看出来

关于房价要跌，一线城市要跌，京沪要跌，深圳要跌。我已经听了很多年了，我耳朵都听出茧子来了，今天我们好好说一说，为什么深圳的房价很高，未来会是什么样子。

首先澄清一个最大的误区，那就是很多人认为深圳的房价高是因为深圳的政府非常无耻，想靠卖土地卖钱。然后导致的深圳房价这么高。

现实的情况是，深圳可能是全国最不在乎住宅地产的城市之一。深圳可能看不上卖地那点儿钱，他真正厉害之处在于，他对企业好，他是靠一般公共财政预算挣钱，挣税收的钱来弥补财政的。

如果你看深圳的供地量就能看出来，比起内陆一些城市，深圳的供地可能只是别人的零头的零头。不是零头，自己查。

同时我们还发现深圳的学校并没有多少，你在深圳能听到什么叫得响的大学的名字吗？他的医院也很一般。按说他的资源并不聚集，为什么房价这么高呢？

第二、对企业友好，这个模式就不是让人买得起的，细思极恐

前一阵子我们可以看到很多的新闻，深圳的写字楼空置率非常的高，很多人认为深圳经济也完蛋了，深圳不行了。认为深圳的楼价要跌。

但现实的情况是，深圳的写字楼供应量非常的大。所以即使是空置率非常高，仍然会有非常多的企业能够入驻，大量的缴税。

你想想全国有各种大公司社总部都设在深圳，前一阵还有个笑话，说中国和美国的毛衣战，实际上是前海街道，办对抗唐老川。

深圳模式是怎么样的呢？就是给企业降低税费，降低企业的用力地成本，这样企业运转就会非常快。再加上他自身的沿海的优势，对外开放的优势，与香港临近的优势，更加自由的优势，特区政策的优势，企业就更愿意到这个地方来。

更多的企业来到这里创造大量的财富，就给他交税。他就越供应商业用地，越供商业用例，住宅用地就越小。住宅用地越小，人们的财富创造越多，这个房价就越来越高。

那你说深圳难道就不想让你住吗？我有一种强烈的感觉，深圳的房子本来就不是给你住的，而是为了留住公司的高管和顶尖人才的。

你想想他这种模式的逻辑有多么恐怖。他的地全部用来供给企业，这样商业用地多，企业的用低成本低，企业就愿意把大公司搬到这里来。搬到这里来之后，企业可以源源不断地制造产出。给人们发高工资，就可以吸引更多的年轻人来，但是这些年轻人却在这里买不起房子，买不起房子就要走。

老一辈年轻人走了之后，会有更多的年轻人过来，也就是说深圳负责吸纳全国的年轻人，全国其他地方培养出的大学生，到这里来拿高工资干几年就走，老了就不要了，相当于全国人民给深圳打工。

很多人羡慕深圳的经济好，深圳的财政收入好，如果搞深圳模式，那全国各地你都买不起房子了。你说是不是有点意思。

第三、未来比肩香港房价

那么未来深圳的房价会怎么样的？我想超过香港是大概率事件。

你现在深圳的这种模式是越来越强的，也就是说他的大企业越好。大企业越多，地租成本越低，就越有企业愿意去，他就越开得起高工资。

那年轻人就愿意去。年轻人愿意，创造的财富就越多，城市就越有活力，市场的氛围就越浓厚，到时房价又会越来越高，只要他把住宅工供地不给那么多，那这个房价的正反馈和自家强机制就会永远持续下去。

我们看深圳的经济实力，深刻的人口实力，深圳在全国经济的作用，它的辐射面是整个全国。未来这个结果也许就是必然的，香港逐渐衰落，深圳逐渐的崛起。

再加上他旁边有中山，东莞，佛山这样的地方，可以为他做配套的产业。不断的创新，不断的开放，越来越多的年轻人来到这里，然后老了再离开，她可以一直保持年轻，地还是那么少，这事儿无解。

结论。与人们的想象相反，深圳主要是靠税收维持城市的财政，他看不上房地产，所以供地很少，导致了它的房价非常的高。

深圳的模式是把所有的土地都用作商业用途，而真正的住宅用地非常的少，可以一直吸引年轻人。一般人根本就买不起这样的房子。一波一波的走，拿着高工资，这种模式是有意思的。

未来由于经济规模的原因，由于自加强的原因，由于香港相对衰落的原因，我觉得深圳的房价是大概率会超过香港的。他将成为金融中心和经济中心。

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算法逻辑的问题。从整个二手市场看，大部分是涨幅的。

从去年双十一开始，南山，宝安，龙华，特别是宝中，碧海，前海，这几个地方，短短半年，片区均价涨了35%。

像深圳湾，因为之前学位房价格猛增，这半年是滞涨的，壹方城，华润城价格已经逼近深圳湾。

龙岗罗湖片区，一直都不是涨幅启动片区，这个月开始量也已经起来了，后期会启动补涨动作。

总的来说，西部的潜力及升值还是远远大于东部。特别是宝中，大空港片区。

1、房价是否上涨，因为信息掺杂太多利益纠结而不对称，而政府具有公信力，所以建议只信政府发布的数据。深圳各级政府从未说过13跌一类不靠谱的话。

2、听到的不一定是真实的。不光今年，往年都有，年初卖主挂盘虚高，期望满满，不少小区都有松散业主撑价联盟实际和买主期望相去甚远，实际成交都是折去不少的。具体怎样，亲自以买家身份多看多谈自知。

3、房地产专家都赖以房地产为生，不管大V小V，大多连基本经济学原理都不懂，遑论预测？他们也就一些爱阅读的网民，看些网文，据为已有瞎扯。建议大家独立自主，自学成神。

4、今年前5个月，深圳一手房价微涨。二手房价适度增长，先西后东，看所有楼盘，实际平均成交价大约涨了5~10%。

跌一块也是跌

首先，任何结果都是有动机的；其次，统计取样；然后，基本摇旗呐喊的基本都不是一个空间的

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