北苑家园论坛 北苑家园 房源
8月科学教育网小李来为大家讲解下。北苑家园论坛,北苑家园,房源这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧!
三问1,奶西未来3000多套政策房,对于地块8+的影响。
我上来需要重申一下,谁跟您说奶西一定按原价销售?毕竟奶西楼面价没那么高,我还是那句话,不到最后一刻翻牌,没人知道哥俩要怎么出招。其余再来说政策房影响这件事本身。
1 那是不是3000套我真没统计,不过东州肯定是个上2000户的大小区。未来房本满五年,放出来的二手交易房源肯定多,这是一定的。我个人看法是这些房出来以后,市值7万一大关,东西向能不能过6,两说。
2 我们要先明白一件事,东洲家园本身属性不太行。这不是我说的,而是这个项目作为位置还凑合的自住型商品房,当年是到了公开销售阶段才最终卖完的。真稍微行点儿的,我没见着一个到了公开销售这副田地。当年跟他一个水平的都什么哪儿的项目?通县于家务、大兴采育,连门城我印象中都没出这事儿。在这方面东洲家园等于南7环。所以您觉得地界还行的东洲为什么会这样?只能是自己弄的忒差。
3 不大行也就意味着,几乎等于北苑家园保障房的品相。所以问题来了,老北苑与新北苑谁离城里更近?现在又是一个价位么?因此,在未来保值而言,物业管理与品质决定一切。而MWV周边的政策房,明显不太具备管理与品质这两点。
4 既然不具备这两点,周边未来高品质的房产跟这样的房产价格差距拉开有问题么?我认为没问题。这是内城老旧小与次新两个价格的核心逻辑,之前是今天也是,明天还是。我们得尊重客观事实。
5 所以您说MWV政策房对于未来8万+影响,我理解没影响。比这个影响巨大的是,整个崔各庄的严重内卷。
6 所以我说,在拿地价格更低的MWV面前,我们的不确定性太多。一来,地块未来实际卖价是个未知数,且这还不是最可怕的。二来,最可怕的是,您压根儿就不知道后续MWV的剩余两宗未出让地块,出让的最终楼面价几何。延期我认为不至于,但是一手或三手内让人拿走,真不好说。
7 所以当MWV现有两块地5月被拿走时,我就说过,低容积率那个地块系统风险高,谁让你拿地价格那老高...后边的事儿你看明白了么,就敢挨会议室里不停的举牌...
章哥,我最近想尽快入首套房,北京籍,名下无房无贷,工作地点在北三环,现住北四环,住老公的公房,有了两个宝宝后有压力了,想未雨绸缪提前规划他们的将来,所以觉得现在买房时机还可以,想尽快买入上车,现有首付款300 万以内,考虑二居,未来出售时保值的,短期不住放租,之前看了望春院,天居园,新北苑附近,越看思路越混乱,因为常年在北边所以对北边关注度高,又是首套房,总想把杠杆用好,所以不知道买哪里合适我的需求,请章老师略微指点一下,谢谢
回答:
1、 这思路是有点儿乱,简单说吧,自住房相当于选伴侣,只要自己喜欢就行,别人的意见不重要。或者说要多方位考察,从外貌到内涵都得了解。而投资用房则不同,就像招个员工,只要是能赚钱不惹祸就行,其他的都无所谓。
那你们现在选的不自住的,就是投资用房。在招聘员工时,工资不是重点,重点是是否能创造效益。房子也一样,房价不是重点,重点是升值和租金是否合适。
2、 望春园、天居园,都是塔楼多的小区,优势就是价格低。这就相当于员工应聘时要的工资低,当然不是坏事儿,能降低经营成本。但考察过起历史业绩吗?在不好预测未来的时候,是不是应该看看历史走势啊?花几万块钱买支股票还得看看K线图呢,买几百万的房子,光凭感觉是不够的。
天居园是媒体村的二期,在当年很受追捧。建成后先是记者们入住,奥运会之后保洁了一下给业主交房。当时起价1万出头,均价1.3万吧。但当时北京的均价是1万。也就是说这里超过了大盘。可今天大盘是6.4万,天居园跟上了吗?
望春园是北苑家园的,最早定位就是北京的十大边缘集团之一,目的是承接市区溢出人群。所以这里的规划一般,以多收纳人口为目的,都快2008年了,也是盖了不少的塔楼。一期是2007年,三期2009年,均价也是1万左右,等同于大盘均价。那现在大多不到6万,是不是也没赢啊?
所以,这俩小区自住合适,成本低,把户型选好就成。但从投资来讲,其升值不是太好。
3、 从升值来讲,新北苑是很好的,历史价格不列举了,反正板块内的小区,除了商住和别墅,都跑赢大盘了。学区也不错,朝外的校区,只是现在的关系还不算太紧密。这里的优势就是房子宜居,升值快。劣势就是租金有些偏低,大概低10%左右。
4、总之,如果是我建议,那在新北苑选,虽然租金低了点儿,但在房价涨幅面前,这点儿租金收益无所谓了。哪个小区都行,看个人喜好就行,然后算算租售比。仅供参考。
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#北京头条#
下班回家,一路畅通
跟春节时的路况一样
给老婆孩子做饭吃饭
饭后刷完碗整理一波
清华长庚医院门诊只出不进
北苑拂林园社区
永靓家园社区
清河毛纺南小区
建材城东里小区
瑞旗家园二区
离我最近的燕丹村
正在封控施工
没看到具体通知
打算购买三百万左右住房,给老人养老,希望能保值。丰台、朝阳、昌平、通州老破小,哪个区域更有保值性?您有什么推荐区域?目前看过丰台二环外和三环附近的房子,离自己单位近,并且交通便利,但小区确实老破,不知是否值得购入?
北五环外老房和沙河北街家园能够得上的房源也不多,善缘嘉园有点偏,通州北苑可选余地大,就是有点远,朝阳还没去看,不知该如何选择,能否给点建议?买二手的是不是还是要多看看,多比较,还是确定区域重点选择,感觉没什么头绪,能否指点一二?多谢。另外,三定三限房风险大不大?是否建议购买?
回答:
1、300万,养老还能保值,要求不低。一说养老就得交通方便配套全,有大医院和公园。但300万,不是太容易。
2、郊区的老破小多数都保值普通,至少是流动性比较弱。谁大老远跑到郊区也都先选择房龄新品质高的,最后没辙才会买老破小呢,很难说能抬高价格。
丰台南二南三环,“南三北五”听说过吗?意思是南三环的保值性落后于北五环,当然未必是全部,但这价位的老房,能是保值好的吗?所以如果买在这里就是图个交通方便配套全,就医相对方便。但居住条件和保值性什么的,就别期望值太高了。
3、多看看呗,房产的价值由地段儿决定,至少能决定大多数。朝阳看不看的意义不大,不好找到合适的,东五环外都难。朝阳南部三四环有这价位的,但也都是老房,和丰台的性质差不多。朝阳区不太重视南部,保值也普通,略弱于北部。
4、三定三限房没什么风险,正常交易的回迁房而已。是否购买看自己,这种房多数都经济实惠,就是投资的排序靠后,很少有人追捧回迁房,自住为主才合适。
5、我建议就是买南三环的呗。房子是用来住的,让老人住的舒服才重要,没必要太强调什么保值性了,那都是附加的东西。明确主要需求吧,在资金不是很高的情况下,自住和保值是冲突的,自住是消费,保值是投资,很难兼得,只能取舍。
要不就看看房山长阳,地铁跟丰台相对方便。房价4万多,房龄也都挺新,环境不错公园多。据说是宣武医院要建设了,我不知道具体位置。保值情况基本不落后大盘,不过以300万的话基本都是保障房小区,商品房不太好买到,先看看吧。
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