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楼市十年大变局，史诗级利好来了

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昨天下午6点多，证监会官网发布了《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，宣布了楼市融资迎来新时代，是震撼性的史诗级利好。

利好共分5个方面：

1 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市。

2 恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用。

3 调整完善房地产企业境外市场上市政策，与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资。

4 进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，推动保障性租赁住房REITs常态化发行。

5 积极发挥私募股权投资基金作用，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金。

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利好来的有点快，就在一周前，证监会主席易会满在金融街论坛演讲时表示:“当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，，支持实施改善优质房企资产负债表计划继续支持房地产企业合理债券融资需求支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

一周后支持政策落地。证监会28日晚间宣布5项措施，涉及并购里组、再融资以及境外融资等多个方面，这么快的速度落实，只能说在易主席讲话前就已经有预案，并且领导们已经批准了。

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房地产是资金密集型行业，拼的是钱，融资能力决定了行业的发展，房地产是高杠杆行业，拿地后可以让建筑公司垫资建设，可以卖楼花收预付款，所以房地产行业是以小博大，杠杆很高，各公司平均杠杆达到了10倍，所以你才看到恒大、碧桂园等原来规模很小的民企，居然用了几年时间就超过了华润、保利等规模巨大的央企，诀窍无他，高杠杆尔。

房地产行业的高杠杆扩张，不仅推高了地价、推高了房价，也给自身经营带来巨大的风险，所以证监会从2014年开始就禁止房地产公司上市，禁止房地产公司从证券市场融资。去年的三道红线更是逼迫房地产降低杠杆。

因为融资渠道受限，房地产公司只能靠发行高利息的理财产品，或者借外债进行融资，这在房地产高速发展，利润高时没有什么，但是一旦房地产增速下来了，高利息融资、高杠杆发展就会给企业带来毁灭性的打击。

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三道红线后，开发商面临的局面是：所有的融资渠道被卡死了，只能靠卖房、卖地来还贷款，房子不好卖就优惠卖打折卖，土地不好卖就骨折价抛售。你看到的开发商挥泪大甩卖都是因为没钱了，还要大量的贷款要还，这和普通人失业了月供还不上挥泪卖房是一样的。

楼市的特点是买涨不买跌，越是降价卖，越没有人买。所以你会发现，房价在快速下跌，不仅是二三线城市，甚至一线城市也扛不住了。深圳前海的二手房2020年单价15万，去年买的新房单价10万觉得占了便宜，可是现在的新房单价8万了，

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会有人说，我们不该依赖房地产，应该发展高科技解决收税问题，想法不错，可需要时间来实现。

现在的情况是，我们不仅需要钱来建学校建医院建地铁，需要钱来进行财政转移支付促进经济差的地方发展，需要钱来进行抗疫，还需要大量的资金对高科技进行补贴，解决卡脖子工程，更需要钱给公务员给老师发工资。

到处都需要钱，而税收却有限。我们在这个阶段，需要房地产来提供资金，需要有钱人买房为国家建设提供资金。

所以楼市必须火起来，证券市场会提供融资渠道，银行会降低首付降低利息，城市会放松限购放松限贷。

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接下来说说利好对房地产公司的影响：

那些原本稳健发展的三好生，在大城市土地储备多的房地产公司会很快好起来，随着楼市回暖，他们现金流会大幅度改善，不仅会大量卖房，还会低价吃进资金紧张公司的优质土地，行业会进一步集中，这种公司是最大的受益者。

那些高杠杆，土地主要在大城市的房地产公司，政策利好给了难得的机会，使得他们可以保交楼，通过卖房卖地还清贷款，断臂求生，最终会活下去。

那些高杠杆，土地大量分布在中小城市的房地产公司，再大的利好也救不了他们，资金的支持只能做到保交楼按时完成已经卖出项目。这些公司最终会倒闭，需要提醒的是：不要买这些公司的房子，因为他们的风险始终不会解除，典型代表就是恒大。

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对房价走势的影响：

开发商的资金问题解决了，一线城市新房的折扣会很快取消，二手的恐慌性卖出也会停止，楼市不会下跌了。房价会走出下跌趋势，几个月之内就会出现上涨。

新一线环一线会步一线步伐，停止下跌，走出下跌趋势，然后上涨。需要说明的是：环一线新一线因为会完全放开限购限贷，购入门槛低，会迎来全国的买房人，涨幅反倒会超过一线。

二线三线城市的楼市，利好来了，成交量会上来，但因为房子供过于求，房价很难上涨。这个时候是你卖出二三线房子的难得良机，有人买了，你要火速抛掉卖给他们。

四五六线的房子，再大的利好也没有关系了，人口大量流出，房子严重过剩，距离水龙头太远了，大水漫灌也流不到这些地方，能卖出也是骨折价了。

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